Krótka odpowiedź
Biweekly payments mogą skrócić mortgage i zmniejszyć total interest, jeśli w praktyce powodują dodatkową wpłatę na principal każdego roku. Kluczowe jest jednak to, jak mortgage servicer przyjmuje i księguje partial payments.
Nie potrzebujesz drogiej zewnętrznej usługi tylko po to, aby płacić principal szybciej. Najpierw sprawdź u servicer, jakie bezpłatne opcje extra principal są dostępne i jak będą zastosowane.
Jak działa matematyka
- Standardowo: 12 pełnych miesięcznych rat rocznie.
- Biweekly: 26 pół-rat = 13 pełnych rat.
- Różnica: równowartość jednej dodatkowej miesięcznej raty rocznie.
- Jeśli dodatkowa kwota trafia do principal, saldo spada szybciej.
- Niższe saldo może oznaczać mniej interest przez życie loan.
Co dwa tygodnie to nie dwa razy w miesiącu
To ważna różnica. Dwie pół-raty miesięcznie dają 24 pół-raty, czyli dokładnie 12 pełnych payments rocznie. Płatność co 14 dni daje 26 pół-rat, dlatego powstaje dodatkowa równowartość jednej pełnej raty.
Jak servicer księguje partial payments?
CFPB wyjaśnia, że servicer może mieć określone zasady dotyczące partial payments. Część servicerów może trzymać niepełną ratę na special account do czasu zebrania pełnej periodic payment, zamiast natychmiast zastosować każdą pół-ratę do principal i interest.
Dlatego przed ustawieniem planu zapytaj: kiedy payment zostanie credited, gdzie trafi extra amount i czy istnieje fee za biweekly program.
Prostsza alternatywa: extra principal
Możesz zapytać servicer, czy pozwala dodać określoną kwotę do każdej miesięcznej raty albo wykonać jedną dodatkową principal payment rocznie. Ekonomiczny efekt może być podobny, jeśli łączna dodatkowa kwota i moment jej zaksięgowania są porównywalne.
Wyraźnie oznacz extra payment jako principal, jeśli procedura servicer tego wymaga, i sprawdź następny statement.
Ile można oszczędzić?
Nie ma jednej kwoty dla wszystkich. Oszczędność zależy od loan balance, interest rate, pozostałego terminu, momentu rozpoczęcia extra payments oraz sposobu ich księgowania. Im wcześniej principal zostanie realnie zmniejszony, tym wcześniej przestają być naliczane odsetki od tej części salda.
Nie publikujemy jednej „magicznej” liczby lat lub dolarów, ponieważ wynik dla każdego mortgage jest inny.
Sprawdź prepayment terms
Federalne przepisy ograniczają prepayment penalties dla wielu mortgage loans, ale przed agresywną wcześniejszą spłatą sprawdź własne loan documents. CFPB wskazuje również, że małe dodatkowe principal payments zwykle nie są tym samym co sytuacja objęta typową prepayment penalty, lecz warunki konkretnego loan mają znaczenie.
Zobacz mortgage payoff.
Uważaj na płatne biweekly services
FTC ostrzegała konsumentów przed mortgage-reduction schemes i usługami pobierającymi opłaty za rozwiązania, które borrower może często zorganizować sam. Nie przekazuj danych bankowych ani opłat firmie tylko dlatego, że obiecuje „zaoszczędzić tysiące”.
Najpierw skontaktuj się bezpośrednio z mortgage servicer.
Czy zawsze warto przyspieszać mortgage?
Matematyczne zmniejszenie interest nie oznacza, że dodatkowa spłata jest najlepszym wykorzystaniem gotówki dla każdej osoby. Zostaw środki na emergency fund, property tax, insurance, maintenance i inne zobowiązania.
Jeśli masz escrow, dodatkowa principal payment nie zastępuje wymaganej części escrow. Zobacz escrow.
Jak sprawdzić, czy plan działa?
Porównuj mortgage statements. Principal balance powinien odzwierciedlać dodatkowe kwoty zastosowane do principal. Jeśli payment został zaksięgowany inaczej, skontaktuj się z servicer i poproś o wyjaśnienie.
Przy zmianie firmy obsługującej kredyt ponownie sprawdź instrukcje. Zobacz transfer mortgage servicer.
Ważne
Nie ustawiaj samodzielnie połowy wymaganej raty co dwa tygodnie bez potwierdzenia zasad servicer. Jeśli partial payments nie są traktowane tak, jak zakładasz, możesz nie uzyskać oczekiwanego efektu, a wymagany monthly payment nadal musi być terminowo spełniony.