Krótka odpowiedź
Możesz dostać mortgage, pracując na 1099. Sam formularz 1099 nie jest przeszkodą. Jeżeli Twój sposób zarabiania oznacza self-employment, lender zwykle analizuje federalne tax returns, historię i trend dochodu oraz kondycję działalności, zamiast patrzeć tylko na kwotę przychodu z 1099.
W standardach Fannie Mae osoba posiadająca 25% lub więcej udziału w biznesie jest traktowana jako self-employed. Zasady konkretnego loan program i lendera mogą się różnić.
Najważniejsze rzeczy
- 1099 nie oznacza automatycznej odmowy mortgage.
- Lender interesuje przede wszystkim qualifying income, a nie sam gross revenue.
- Przy self-employment Fannie Mae generalnie wymaga historii wcześniejszych zarobków z dwóch lat, ale w określonych sytuacjach może rozpatrzyć krótszą historię.
- Tax returns i ich schedules mogą być kluczowe, ponieważ pokazują dochód po kosztach działalności.
- Stabilność i trend dochodu mają znaczenie dla underwriting.
- Dokumenty potrzebne do pełnego underwriting to nie to samo co informacje potrzebne do otrzymania Loan Estimate.
Czy 1099 wystarczy do mortgage?
Nie należy traktować 1099 jako jedynego dokumentu potwierdzającego dochód. W przypadku self-employed borrower lender analizuje, ile dochodu można rozsądnie uznać za dostępne do spłaty mortgage. Fannie Mae wymaga oceny stabilności dochodu, sytuacji biznesu i zdolności działalności do dalszego generowania odpowiednich zarobków.
Jeżeli chcesz najpierw zrozumieć cały proces finansowania, zobacz Mortgage w USA — jak działa kredyt hipoteczny.
Gross income z 1099 a qualifying income
To jedna z najważniejszych różnic. Kwota widoczna na 1099 może przedstawiać przychód, ale lender nie musi uznać całej tej kwoty za dochód kwalifikujący. Przy analizie self-employment bierze pod uwagę m.in. informacje z tax returns, koszty działalności, recurring income i trend zarobków.
Dlatego osoba, która wystawia klientom faktury na $100,000 rocznie, nie powinna zakładać, że lender policzy $100,000 jako jej roczny qualifying income. Wynik zależy od dokumentów podatkowych i zasad underwritingowych.
Czy trzeba mieć 2 lata dochodu z 1099?
Fannie Mae generalnie wymaga historii wcześniejszych zarobków z dwóch lat, aby wykazać prawdopodobieństwo kontynuacji dochodu. Istnieje jednak ważny wyjątek: dochód osoby z historią self-employment krótszą niż dwa lata może być rozpatrywany, jeśli najnowsze podpisane federalne tax returns pokazują pełne 12 miesięcy dochodu z obecnego biznesu, a dokumentacja potwierdza wcześniejsze doświadczenie i dochód w tej samej dziedzinie lub podobnym zawodzie.
To nie oznacza, że każdy borrower po 12 miesiącach zostanie zatwierdzony. Lender nadal przeprowadza pełny underwriting.
Jakich dokumentów może zażądać lender?
W zależności od sytuacji mogą być potrzebne podpisane personal federal income tax returns, a czasem również business tax returns wraz z odpowiednimi schedules. Fannie Mae dopuszcza też określone wykorzystanie IRS tax transcripts. Zakres dokumentacji zależy od struktury biznesu, historii działalności, programu i wyników underwriting.
CFPB podkreśla, że osoby self-employed lub otrzymujące nieregularny/nonwage income mogą potrzebować dodatkowej dokumentacji. Warto od początku powiedzieć loan officerowi dokładnie, w jaki sposób zarabiasz.
Czy trzeba dać tax returns, żeby dostać Loan Estimate?
Nie jako warunek wydania Loan Estimate. CFPB wyjaśnia, że po przekazaniu sześciu informacji — imienia i nazwiska, dochodu, Social Security number, adresu nieruchomości, szacowanej wartości nieruchomości i żądanej kwoty kredytu — lender musi przygotować Loan Estimate. Nie może uzależniać jego wydania od wcześniejszego dostarczenia W-2, pay stubs czy innych dokumentów weryfikacyjnych.
Po decyzji o kontynuowaniu aplikacji lender może jednak zażądać dokumentów potrzebnych do zweryfikowania dochodu i przeprowadzenia underwriting. Przy 1099/self-employment ten etap może być bardziej dokumentacyjny.
Czy odpisy podatkowe mogą zmniejszyć dochód do mortgage?
Mogą mieć znaczenie. Underwriter nie patrzy wyłącznie na przychód firmy. Analiza tax returns służy ustaleniu stabilnego dochodu, który rzeczywiście może być użyty do obsługi osobistego mortgage. Fannie Mae wymaga analizy przepływów i trendów, a niektóre pozycje podatkowe mogą być traktowane zgodnie ze szczegółowymi zasadami programu.
Nie warto więc celowo zmieniać rozliczeń podatkowych tylko po to, aby „wyglądać lepiej” przed mortgage. Decyzje podatkowe omawiaj z kompetentnym tax professional, a sposób liczenia income — z lenderem.
Co jeśli dochód spadł?
Trend ma znaczenie. Fannie Mae wskazuje, że lender powinien ocenić stabilność biznesu oraz zmiany gross income, expenses i taxable income. Jeżeli najnowsze wyniki są słabsze niż wcześniejsze, underwriter może potrzebować dodatkowego wyjaśnienia lub dokumentacji i nie powinno się zakładać, że po prostu zastosuje najwyższy historyczny dochód.
Jak przygotować się przed preapproval?
Przygotuj najnowsze federalne tax returns i wszystkie wymagane schedules, dokumenty dotyczące działalności oraz aktualne informacje o aktywach i zobowiązaniach. Zapytaj lendera, jak konkretnie będzie klasyfikował Twój income i jakie dokumenty będą potrzebne w Twojej strukturze biznesowej.
Warto zrobić to przed składaniem ofert na dom. Zobacz też Mortgage preapproval — jak się przygotować, Down payment — ile trzeba mieć oraz Closing costs — ile kosztuje zamknięcie.
Ważne
„1099 borrower” może oznaczać różne sytuacje podatkowe i biznesowe. To, jak lender sklasyfikuje i policzy Twój dochód, zależy od jego źródła, ownership, dokumentów oraz konkretnego programu mortgage. Ten materiał ma charakter informacyjny i nie jest indywidualną poradą kredytową ani podatkową.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
Fannie Mae Selling Guide — Underwriting Factors and Documentation for a Self-Employed Borrower
Fannie Mae Selling Guide — General Income Information
Consumer Financial Protection Bureau — Create a loan application packet
Consumer Financial Protection Bureau — Documents and Loan Estimate