Cash-out refinance vs HELOC — czym się różnią?

Jak działa cash-out refinance?

CFPB opisuje cash-out refinance jako refinance, w którym obecny mortgage zostaje zastąpiony większym kredytem, a homeowner otrzymuje różnicę w gotówce. Nowy loan ma własny interest rate, term, closing costs i payment.

To ważne, ponieważ refinansujesz nie tylko kwotę, którą chcesz „wyciągnąć” z equity, lecz także saldo istniejącego pierwszego mortgage. Jeśli nowy rate jest wyższy od starego, wyższe oprocentowanie może objąć znacznie większą kwotę niż sama wypłacona gotówka.

Jak działa HELOC?

HELOC jest open-end line of credit zabezpieczoną home equity. Podczas draw period możesz korzystać z dostępnego limitu, spłacać saldo i — zgodnie z umową — ponownie pożyczać. CFPB wskazuje, że HELOC zwykle ma adjustable interest rate, więc payment może się zmieniać.

Jeśli masz już pierwszy mortgage, HELOC zwykle staje się dodatkowym zobowiązaniem. Oznacza to, że nadal płacisz pierwszy mortgage oraz wymagane payments HELOC.

Co dzieje się z obecnym oprocentowaniem?

Przy cash-out refinance stary mortgage zostaje spłacony nowym kredytem. Dlatego trzeba porównać nowy rate z rate obecnego mortgage i policzyć koszt dla całego nowego salda.

Przy HELOC pierwszy mortgage może pozostać bez zmian. To może mieć znaczenie dla właściciela domu, który ma niski fixed rate na obecnym kredycie. Jednocześnie HELOC często ma variable rate, więc koszt tej dodatkowej części długu może rosnąć.

Closing costs i fees

CFPB ostrzega, że cash-out refinance często wiąże się z closing costs. Mogą wystąpić m.in. lender fees, appraisal, title i prepaid items zależnie od transakcji. Przy HELOC również mogą występować application, appraisal, annual, inactivity lub early-closure fees — konkretne opłaty zależą od oferty.

Porównuj całkowity koszt, APR, payment i warunki, a nie tylko reklamowany interest rate.

Ile equity można wykorzystać?

Lender bierze pod uwagę wartość nieruchomości, obecne zadłużenie oraz limity LTV/CLTV konkretnego programu. Nie należy zakładać, że całe posiadane equity można zamienić w gotówkę.

Przykładowo aktualne zasady Fannie Mae dla conventional cash-out refinance zawierają wymagania dotyczące m.in. LTV, historii istniejącego pierwszego mortgage i okresu posiadania title. Inni lenderzy i programy mogą mieć własne wymagania.

Aktualna zasada Fannie Mae, o której warto wiedzieć

Według Fannie Mae, jeśli cash-out refinance spłaca istniejący pierwszy mortgage, ten mortgage zasadniczo musi mieć co najmniej 12 miesięcy w dniu nowego refinance, z określonymi wyjątkami. Co najmniej jeden borrower zasadniczo musi być na title przez minimum sześć miesięcy przed disbursement nowego loan, również z opisanymi wyjątkami.

To zasady programu Fannie Mae, a nie uniwersalna reguła dla każdego możliwego mortgage.

Czy HELOC może utrudnić późniejszy refinance?

Tak. CFPB wyjaśnia, że istniejący HELOC może wpłynąć na późniejszy refinance pierwszego mortgage. W pewnych sytuacjach potrzebna może być zgoda HELOC lendera na zachowanie jego pozycji podporządkowanej; jeśli lender się nie zgodzi, HELOC może wymagać spłaty przed refinance.

Czy interest jest tax deductible?

Nie zakładaj automatycznie, że interest od pieniędzy wyciągniętych z equity można odliczyć. IRS Publication 936 wskazuje, że w przypadku home equity loan lub line of credit odliczenie zależy m.in. od wykorzystania środków: zasadniczo muszą być użyte na zakup, budowę lub znaczącą poprawę domu zabezpieczającego dług, a zastosowanie mają również inne warunki i limity.

Przy cash-out refinance podatkowe traktowanie odsetek może zależeć od charakteru i wykorzystania dodatkowego zadłużenia. Przy większej transakcji warto sprawdzić aktualną Publication 936 lub skonsultować tax professional.

Jak porównać oferty?

Dla cash-out refinance zapisz: nowe loan amount, rate, APR, term, monthly payment, closing costs i kwotę cash to borrower. Następnie porównaj to z pozostawieniem obecnego mortgage i dodaniem HELOC o konkretnej kwocie, APR, draw period, repayment period i fees.

Najważniejsze pytanie nie brzmi tylko „który rate jest niższy?”, ale ile będzie kosztować cała struktura długu przez okres, przez który realnie planujesz ją utrzymywać.

Powiązane przewodniki