Krótka odpowiedź
Najprostszy szacunek home equity to aktualna wartość domu minus saldo długów zabezpieczonych nieruchomością. Jeśli dom jest wart około $400,000, a pozostały mortgage balance wynosi $250,000, przy uproszczonym założeniu equity wynosi około $150,000.
To nie oznacza jednak, że masz $150,000 gotówki do natychmiastowego wydania. Sprzedaż ma koszty, a borrowing against equity wymaga kwalifikacji i tworzy nowe zobowiązanie.
Co zwiększa lub zmniejsza equity?
- Spłata principal zwykle zwiększa equity.
- Wzrost market value może zwiększyć equity.
- Spadek wartości domu może je zmniejszyć.
- HELOC, home equity loan lub cash-out refinance mogą zwiększyć debt secured by home.
- Koszty sprzedaży oznaczają, że equity nie jest tym samym co net proceeds.
Jak obliczyć home equity?
Uproszczony wzór to: estimated current home value − total debt secured by the property = estimated equity. Jeśli masz pierwszy mortgage i drugi loan zabezpieczony domem, przy szacowaniu equity uwzględnij oba salda.
Wartość z internetowego estimate nie jest gwarantowaną ceną sprzedaży ani appraisal. Dla decyzji kredytowej lender może wymagać własnej metody valuation.
Co to jest LTV?
Loan-to-value ratio, czyli LTV, porównuje kwotę loan z wartością nieruchomości. CFPB opisuje LTV jako relację amount borrowed do appraised value property. Przykładowo $240,000 loan przy wartości $300,000 daje 80% LTV.
Equity i LTV opisują podobną sytuację z dwóch stron: przy jednym długu 80% LTV odpowiada w uproszczeniu około 20% equity.
Jak mortgage buduje equity?
Część standardowej raty amortizing mortgage spłaca principal. Gdy principal balance maleje, equity rośnie — zakładając, że wartość nieruchomości i inne secured debts pozostają bez zmian.
Dodatkowe principal payments mogą przyspieszyć ten proces. Zobacz biweekly mortgage payments i mortgage payoff.
Wzrost wartości domu nie jest gwarantowany
Market value może rosnąć albo spadać. Equity zbudowane wyłącznie przez appreciation istnieje na papierze do czasu sprzedaży lub valuation użytego przy financing. Nie planuj wydatków tak, jakby przyszły wzrost ceny domu był pewny.
Jak można wykorzystać equity?
Owner może w określonych sytuacjach rozważać home equity loan, HELOC albo cash-out refinance. Każda z tych opcji ma inne zasady, rates, fees i ryzyko. Ponieważ dług jest zabezpieczony domem, brak spłaty może zagrozić nieruchomości.
CFPB ostrzega, aby przy home-equity borrowing dokładnie porównywać warunki i rozumieć konsekwencje użycia domu jako collateral.
Equity a pieniądze po sprzedaży
Estimated equity nie jest tym samym co check po closing. Z ceny sprzedaży mogą zostać zapłacone mortgage payoff, inne liens, commissions lub inne transaction costs, taxes/adjustments i pozostałe koszty zależne od transakcji.
Dlatego przy planowaniu sprzedaży interesuje Cię również estimated net proceeds.
Co oznacza negative equity?
Negative equity występuje, gdy secured debt przekracza wartość nieruchomości. Może się pojawić po spadku cen albo przy wysokim zadłużeniu. Taka sytuacja może utrudnić zwykłą sprzedaż lub refinance, ponieważ proceeds mogą nie wystarczyć do spłacenia liens.
Equity a PMI
Przy niektórych conventional mortgages poziom principal balance w stosunku do original value ma znaczenie dla praw borrower dotyczących cancellation lub automatic termination PMI na podstawie federalnego Homeowners Protection Act. Zasady nie sprowadzają się jednak po prostu do bieżącego internetowego estimate wartości domu.
Zobacz jak działa PMI.
Jak śledzić equity?
Do prostego monitorowania możesz zestawić aktualny mortgage principal balance z rozsądnym szacunkiem wartości domu. Do transakcji takich jak sprzedaż, HELOC czy refinance używaj wartości i payoff figures wymaganych przez konkretny proces, zamiast traktować domowy calculation jako final.
Ważne
Home equity jest częścią wartości nieruchomości, a nie kontem oszczędnościowym. Zamiana equity na gotówkę przez borrowing zwiększa zadłużenie zabezpieczone domem i może wiązać się z closing costs, variable rates lub ryzykiem foreclosure.