Closing Disclosure — jak czytać dokument przed closing?

Dlaczego dostajesz dokument wcześniej?

CFPB wyjaśnia, że trzydniowy okres ma dać borrowerowi czas na przejrzenie finalnych warunków, porównanie ich z Loan Estimate oraz zadanie pytań przed closing. W określonych sytuacjach po zmianie Closing Disclosure wymagany jest nowy trzydniowy okres.

CFPB wskazuje trzy główne zmiany powodujące nowy waiting period: APR staje się niedokładny ponad dozwolony próg, zmienia się loan product albo zostaje dodany prepayment penalty. Inne korekty mogą wymagać poprawionego disclosure, ale nie zawsze restartują trzy dni.

Strona 1: Loan Terms

Zacznij od Loan Amount, Interest Rate i Monthly Principal & Interest. Przy każdej pozycji dokument wskazuje również, czy kwota może wzrosnąć po closing.

Sprawdź też pola dotyczące Prepayment Penalty i Balloon Payment. Jeśli widzisz „YES”, przeczytaj opis i upewnij się, że rozumiesz warunki.

Projected Payments

Ta sekcja rozbija przewidywaną płatność na principal & interest, mortgage insurance oraz estimated escrow. Pokazuje również estimated total monthly payment.

Property taxes i homeowners insurance mogą zmieniać się w przyszłości, więc estimated total payment nie jest gwarancją, że całkowita miesięczna kwota nigdy się nie zmieni — nawet przy fixed-rate mortgage.

Costs at Closing i Cash to Close

Closing Costs podsumowuje koszty kredytu i inne koszty transakcji. Cash to Close to kwota, którą według dokumentu musisz dostarczyć przy closing po uwzględnieniu m.in. down payment, deposits, credits i innych rozliczeń.

Nie wysyłaj wire tylko dlatego, że dostałeś e-mail z instrukcją. CFPB i FTC ostrzegają przed mortgage closing scams. Instrukcje przelewu potwierdź niezależnie, korzystając ze znanego numeru telefonu title/settlement company.

Strona 2: Loan Costs i Other Costs

Loan Costs obejmują m.in. origination charges oraz usługi wymagane przez lendera. Other Costs mogą obejmować taxes and government fees, prepaids, initial escrow payment at closing i inne pozycje.

Porównaj je z Loan Estimate. CFPB wyjaśnia, że niektóre koszty nie mogą wzrosnąć ponad określone tolerancje, inne mogą wzrosnąć tylko w ograniczonym zakresie, a część może zmieniać się bez takiego limitu — zależnie od rodzaju opłaty i okoliczności.

Strona 3: Calculating Cash to Close

Ta tabela pokazuje przejście od wcześniejszych szacunków do finalnej kwoty potrzebnej przy closing. Zobaczysz tu m.in. Total Closing Costs, down payment/funds from borrower, deposit, seller credits i adjustments.

Jeśli final Cash to Close znacząco różni się od oczekiwań, nie czekaj do stołu closingowego — poproś o wyjaśnienie każdej różnicy.

Strona 4: dodatkowe warunki kredytu

Na tej stronie znajdziesz informacje m.in. o late payment, partial payments, negative amortization, security interest i escrow account. To ważne szczególnie dla zrozumienia, jak servicer może traktować częściowe wpłaty i jakie koszty będą opłacane z escrow.

Strona 5: Loan Calculations

Loan Calculations pokazuje m.in. Total of Payments, Finance Charge, Amount Financed, APR i Total Interest Percentage (TIP). APR nie jest tym samym co note interest rate — uwzględnia oprocentowanie oraz określone koszty kredytu i pomaga porównywać oferty.

Na tej stronie znajdują się także dane kontaktowe lendera, mortgage broker, real estate brokers i settlement agent, jeśli mają zastosowanie.

Closing Disclosure vs Loan Estimate

Połóż oba dokumenty obok siebie. CFPB zaleca sprawdzenie, czy loan amount, interest rate, monthly payment i closing costs odpowiadają temu, czego się spodziewałeś. Zwróć uwagę na nowe opłaty oraz pozycje, które wzrosły.

Loan Estimate jest wcześniejszym szacunkiem. Closing Disclosure przedstawia finalne warunki i koszty na podstawie informacji dostępnych przed closing.

Co zrobić, jeśli znajdziesz błąd?

Skontaktuj się od razu z lenderem i settlement agentem. Poproś o wyjaśnienie i poprawiony dokument, jeśli to potrzebne. Nie zakładaj, że błąd „naprawi się” po podpisaniu.

CFPB podkreśla, że masz prawo zadawać pytania przed closing. Jeśli problem dotyczy warunków kredytu, których nie rozumiesz, uzyskaj odpowiedź przed consummation.

Powiązane przewodniki