Krótka odpowiedź
Escrow shortage oznacza, że na rachunku escrow jest mniej pieniędzy niż servicer potrzebuje według wymaganej analizy i przewidywanych wypłat. Może powstać, gdy taxes lub insurance okażą się wyższe niż wcześniej przewidywano.
Servicer przeprowadza escrow analysis i przekazuje annual escrow account statement pokazujący historię oraz przewidywane wpływy i wypłaty. Nowa miesięczna wpłata może obejmować zarówno wyższe przyszłe koszty, jak i sposób uzupełnienia shortage.
Co sprawdzić, gdy rata wzrosła
- Porównaj starą i nową monthly escrow payment.
- Sprawdź, czy wzrósł property tax.
- Sprawdź renewal premium homeowners insurance.
- Przeczytaj annual escrow account statement.
- Ustal, czy masz shortage, deficiency czy tylko wyższe projected expenses.
- Jeśli dane są błędne, skontaktuj się z mortgage servicer.
Po co jest escrow account?
Mortgage servicer może pobierać wraz z ratą część przewidywanych kosztów takich jak property taxes i homeowners insurance, a następnie płacić odpowiednie rachunki z escrow account. Dzięki temu duże okresowe wydatki są rozłożone na miesięczne wpłaty.
Zobacz pełny przewodnik o escrow.
Jak powstaje shortage?
Escrow opiera się na przewidywanych rachunkach. Jeśli property tax wzrośnie albo insurer podniesie premium, wcześniejsze miesięczne wpłaty mogą okazać się niewystarczające. Niedobór może też powstać, gdy rzeczywista data lub kwota wypłaty różni się od wcześniejszych założeń.
RESPA i Regulation X określają zasady prowadzenia escrow accounts przez objętych nimi servicerów, w tym annual analysis, statements i dopuszczalną cushion.
Co to jest escrow cushion?
Federalne zasady generalnie ograniczają cushion, którą servicer może utrzymywać na escrow account. Regulation X przewiduje maksymalną cushion równą jednej szóstej szacowanych rocznych wypłat z rachunku, chyba że właściwe prawo lub mortgage documents przewidują mniejszą kwotę.
Cushion nie jest dodatkowym podatkiem ani insurance premium — jest rezerwą na rachunku escrow w ramach obowiązujących zasad.
Annual escrow statement
Annual statement powinien pomóc zobaczyć, ile wpłacono, ile wypłacono, jakie są przewidywane wydatki oraz czy analiza wykazała shortage, surplus lub deficiency. Sprawdź szczególnie tax disbursements i insurance disbursements.
Jeśli servicer używa kwoty podatku lub premium, która nie odpowiada aktualnemu bill, zbierz dokumenty i poproś o wyjaśnienie.
Dlaczego rata może wzrosnąć dwa razy naraz?
Nowy payment może być wyższy z dwóch powodów: servicer musi zebrać więcej na przyszłe taxes/insurance, a dodatkowo może rozłożyć istniejący shortage zgodnie z obowiązującymi zasadami. Dlatego wzrost miesięcznej raty bywa większy niż sam wzrost rocznego tax bill.
Jeśli masz fixed-rate loan, taki wzrost nie musi oznaczać zmiany interest rate. Sprawdź rozbicie principal, interest i escrow.
Czy można zapłacić shortage jednorazowo?
Dostępne opcje zależą od wielkości shortage, zasad Regulation X i procedur servicer. Statement lub servicer powinien wyjaśnić sposób rozliczenia. Nie zakładaj, że jednorazowa wpłata automatycznie przywróci poprzednią ratę — jeśli przyszłe taxes lub insurance są wyższe, regularna escrow payment nadal może wzrosnąć.
Property tax wzrósł
Sprawdź actual tax bill i lokalny assessment. Zmiana po zakupie, utrata exemption albo wzrost assessed value mogą wpłynąć na podatek zależnie od lokalnego prawa. Servicer nie ustala property tax; pobiera środki na zapłatę rachunku wystawionego przez właściwy organ.
Zobacz property tax w USA.
Insurance premium wzrosło
Porównaj declarations/renewal notice z kwotą używaną przez servicer. Jeśli zmieniasz insurer, dopilnuj, aby mortgage servicer otrzymał aktualne policy information i aby nie doszło do błędnego lub podwójnego disbursement.
Zobacz homeowners insurance.
Co zrobić, jeśli servicer popełnił błąd?
Najpierw porównaj escrow statement z tax i insurance documents. CFPB opisuje formalne prawa borrower dotyczące mortgage servicing errors i requests for information. Jeśli zwykły kontakt nie rozwiąże problemu, możesz rozważyć pisemne notice of error lub request for information zgodnie z właściwą procedurą.
Zachowaj copies dokumentów i użyj adresu wskazanego przez servicer do takich zgłoszeń, jeśli wymaga specjalnego adresu.
Ważne
Nie ignoruj wyższej raty tylko dlatego, że uważasz escrow calculation za błędne. Brak pełnej wymaganej payment może prowadzić do delinquency. Jeśli kwestionujesz analizę, skontaktuj się z servicerem szybko i sprawdź formalną procedurę dispute.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
CFPB — Escrow or impound account