Krótka odpowiedź
HOA to organizacja związana ze wspólnotą nieruchomości, której właściciele mogą podlegać na podstawie dokumentów governing community. Jeżeli kupujesz property objęte HOA, możesz mieć obowiązek płacenia dues i przestrzegania rules, covenants and restrictions.
Nie istnieje jedna federalna stawka HOA ani jeden zestaw zasad dla całych USA. Uprawnienia association, wymagane disclosures, procedury assessments, liens i prawa właściciela zależą m.in. od prawa stanowego oraz governing documents konkretnej wspólnoty.
Co sprawdzić przed zakupem
- Aktualne regular HOA dues i historię podwyżek.
- CC&Rs, bylaws, rules and regulations.
- Budżet association, reserves i ostatnie financial statements.
- Istniejące lub planowane special assessments.
- Insurance association i zakres, który pozostaje po stronie owner.
- Pending litigation, delinquency i duże planowane repairs.
- Ograniczenia dotyczące rentals, pets, parking, renovations i używania nieruchomości.
Co pokrywają HOA dues?
Zakres zależy od community. Dues mogą finansować utrzymanie common areas, landscaping, snow removal, amenities, management, master insurance, utilities części wspólnych i odkładanie środków do reserve fund. W condo zakres HOA może być znacznie szerszy niż w subdivision z domami jednorodzinnymi.
Nie porównuj dwóch nieruchomości wyłącznie po wysokości dues. Sprawdź, co dokładnie jest w nich zawarte i jakie koszty nadal płacisz sam.
CC&Rs i zasady wspólnoty
Declaration lub CC&Rs (covenants, conditions and restrictions), bylaws i rules mogą regulować korzystanie z property. Mogą dotyczyć m.in. exterior changes, parking, pets, leasing, short-term rentals, noise i common areas.
Przeczytaj dokumenty przed zakończeniem transakcji. Jeżeli planujesz wynajmować nieruchomość, prowadzić określoną działalność albo zrobić znaczący renovation, sprawdź restrictions zanim założysz, że będzie to dozwolone.
Co to jest special assessment?
Special assessment to dodatkowa opłata poza regular dues, którą association może nałożyć na właścicieli zgodnie z właściwym prawem i governing documents, np. w celu sfinansowania dużej naprawy. Może to być istotny koszt dla buyer.
Poproś o informacje o zatwierdzonych i rozważanych assessments oraz o duże projekty omawiane w meeting minutes. Ustal także w purchase contract, kto odpowiada za assessment zatwierdzony przed closing, ale płatny później.
Dlaczego reserve fund ma znaczenie?
Reserve fund służy finansowaniu większych przyszłych napraw i wymian elementów wspólnych. Słabe reserves nie oznaczają automatycznie problemu, ale mogą zwiększać ryzyko przyszłych podwyżek dues lub special assessments.
Jeśli dostępne są reserve study, budget, balance sheet i meeting minutes, przejrzyj je razem z informacjami o wieku roof, elevators, roads, balconies, plumbing lub innych kosztownych elementów należących do association.
HOA a mortgage
HOA dues są częścią kosztów mieszkaniowych i mogą być uwzględniane przez lender przy ocenie monthly housing expense i debt-to-income ratio. Przy condo lender może również oceniać sam condominium project pod kątem wymogów programu mortgage.
Fannie Mae i Freddie Mac mają project eligibility requirements dla określonych condo/co-op loans. Problemy takie jak krytyczne naprawy, inadequate insurance lub inne project issues mogą wpływać na financing niezależnie od credit score buyer.
Zobacz też mortgage preapproval oraz FHA vs conventional.
HOA insurance nie zastępuje Twojej polisy
Association może posiadać master policy, ale jej zakres zależy od dokumentów i polisy. Owner condo lub domu nadal może potrzebować własnej ochrony dla interior, personal property, liability, loss assessment lub innych ryzyk.
Przed zakupem poproś o insurance information association i pokaż ją własnemu insurance agent. Zobacz homeowners insurance.
Co jeśli owner nie płaci HOA?
Konsekwencje zależą od prawa stanowego i governing documents. Association może mieć możliwość naliczania fees, prowadzenia collection i ustanowienia lien; w niektórych jurysdykcjach dostępne są również poważniejsze remedies. Szczegółowe prawa i procedury nie są jednolite w całym kraju.
Jeśli kupujesz property z zaległościami albo masz spór z association, sprawdź state-specific law i dokumenty wspólnoty, a przy dużym ryzyku rozważ lokalnego real estate attorney.
Lista pytań przed closing
Zapytaj: ile wynoszą dues i kiedy ostatnio rosły; czy są special assessments; ile association ma reserves; jakie duże repairs są planowane; co obejmuje master insurance; czy istnieje litigation; jakie są rental restrictions; oraz czy seller ma zaległości wobec HOA.
Niektóre informacje mogą znajdować się w resale certificate, disclosure package lub innym zestawie dokumentów wymaganym przez prawo danego stanu.
Ważne
HOA law jest w dużej mierze stanowe. Nie zakładaj, że zasady znane z Illinois obowiązują w Kalifornii, Florydzie czy Nowym Jorku. Ten przewodnik opisuje mechanizm ogólny; konkretne voting rights, disclosure deadlines, lien priority i assessment procedures sprawdzaj dla stanu i konkretnej association.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
Fannie Mae — General Information on Project Standards
Fannie Mae — Full Review Process