Kupno nowego domu przed sprzedażą starego — jak to działa?

Dlaczego DTI jest tak ważne?

Lender ocenia income, assets i obecne debt obligations przy ustalaniu zdolności do spłaty nowego mortgage. Jeśli stary mortgage nadal jest liczony jako miesięczne zobowiązanie, DTI może znacząco wzrosnąć.

Federalna Ability-to-Repay rule wymaga od creditor uwzględnienia m.in. dochodu lub aktywów, zobowiązań oraz DTI lub residual income w objętych nią transakcjach. Nie istnieje jeden federalny DTI limit obowiązujący każdy mortgage; konkretne programy i lenderzy stosują własne underwriting standards.

Co mówi Fannie Mae o domu pending sale?

Według aktualnego Selling Guide Fannie Mae, jeśli obecny principal residence jest pending sale, lecz sprzedaż nie zamknie się z transferem title przed zakupem nowego principal residence, current PITIA i proposed PITIA są zasadniczo używane przy kwalifikacji.

Fannie Mae pozwala jednak nie uwzględniać current residence PITIA, jeśli lender posiada executed sales contract oraz potwierdzenie, że financing contingencies zostały cleared. To konkretna zasada Fannie Mae, a nie uniwersalna reguła wszystkich programów.

Skąd wziąć down payment przed sprzedażą starego domu?

To często największy praktyczny problem. Equity istniejące w obecnym domu nie jest automatycznie gotówką na koncie. Dopóki sprzedaż się nie zamknie, możesz nie mieć dostępu do proceeds potrzebnych na down payment i closing costs.

Możliwe źródła zależą od sytuacji: własne savings/investments, kwalifikujące się proceeds z nieruchomości pending sale, bridge loan albo finansowanie zabezpieczone equity, takie jak HELOC. Każde dodatkowe zadłużenie może jednak wpłynąć na underwriting i miesięczne zobowiązania.

Co to jest bridge loan?

Bridge lub swing loan to krótkoterminowe finansowanie, które może pomóc sfinansować zakup nowego principal residence przed sprzedażą obecnego domu. Fannie Mae wskazuje, że środki z bridge loan mogą być użyte do closing nowego principal residence.

Jednocześnie bridge loan tworzy contingent liability, która zasadniczo musi być uwzględniona w recurring monthly debt obligations i DTI. Fannie Mae przewiduje wyjątek, gdy istnieje fully executed sales contract na obecny dom oraz potwierdzenie, że financing contingencies zostały cleared.

CFPB Regulation Z również rozpoznaje temporary „bridge” loans — np. kredyt finansujący zakup nowego domu, gdy consumer planuje sprzedać obecny w ciągu 12 miesięcy — ale konkretny produkt, rate, fees i underwriting zależą od lendera.

A HELOC na obecnym domu?

HELOC może pozwolić wykorzystać część equity przed sprzedażą, ale jest dodatkowym długiem zabezpieczonym domem. Payment HELOC może wpływać na DTI i zdolność do nowego mortgage.

Nie otwieraj HELOC ani bridge loan po preapproval bez rozmowy z mortgage lenderem. Nowe zobowiązanie lub zmiana sald może zmienić underwriting przed closing.

A oferta uzależniona od sprzedaży starego domu?

Możesz próbować zawrzeć w purchase contract contingency dotyczącą sprzedaży obecnej nieruchomości, ale warunki takiej klauzuli są negocjowane i zależą od kontraktu oraz lokalnego prawa/praktyki. Seller nowego domu nie ma obowiązku zaakceptować takiego warunku.

To zagadnienie kontraktowe warto omówić z lokalnym real-estate professional lub attorney, szczególnie gdy terminy obu closingów są ze sobą powiązane.

Co jeśli stary dom nie sprzeda się na czas?

To podstawowe ryzyko strategii „buy first”. Możesz przez pewien czas płacić dwa mortgage, dwa zestawy property tax/insurance oraz koszty utrzymania dwóch nieruchomości. Jeśli sprzedaż wypadnie z kontraktu, okres ten może być dłuższy niż zakładałeś.

CFPB podkreśla, że kwota, na którą lender jest gotów Cię zakwalifikować, nie jest tym samym co kwota, którą komfortowo możesz spłacać w swoim budżecie. Zrób własny stress test scenariusza, w którym sprzedaż opóźnia się o kilka miesięcy.

Praktyczna kolejność

1. Policz gotówkę potrzebną na down payment, closing costs i reserves.
2. Porozmawiaj z lenderem zanim złożysz ofertę na nowy dom.
3. Powiedz lenderowi, że obecny dom ma mortgage i czy będzie sprzedawany.
4. Poproś o kwalifikację w scenariuszu z dwoma PITIA.
5. Jeśli dom jest już under contract, przekaż executed sales contract i dokumenty dotyczące contingencies.
6. Nie zaciągaj bridge loan lub HELOC bez sprawdzenia wpływu na underwriting.
7. Zaplanuj awaryjnie kilka miesięcy podwójnych kosztów, jeśli Twój budżet na to pozwala.

Powiązane przewodniki