Krótka odpowiedź
Dom z aktywnym mortgage można sprzedać. Przed closing ustala się dokładny payoff amount. Przy zamknięciu transakcji odpowiednia część proceeds trafia do mortgage servicer/lender, aby spłacić zabezpieczony dług, a następnie następuje zwolnienie lien zgodnie z procedurą właściwą dla danego stanu.
To, ile pieniędzy zostanie sprzedającemu, zależy m.in. od ceny sprzedaży, payoff amount, kosztów transakcji, podatków i innych obciążeń nieruchomości.
Jak wygląda to w praktyce?
- Akceptujesz ofertę i przechodzisz przez proces closing.
- Closing agent/title company/attorney ustala wymagane rozliczenia zgodnie z lokalną praktyką.
- Servicer przekazuje dokładny payoff statement.
- Z proceeds ze sprzedaży spłacany jest mortgage i inne należne pozycje.
- Po pełnej spłacie zabezpieczenie mortgage/deed of trust powinno zostać zwolnione zgodnie z prawem stanowym.
- Pozostałe net proceeds trafiają do sprzedającego.
Payoff amount to nie to samo co principal balance
CFPB wyjaśnia, że payoff amount może różnić się od salda widocznego na miesięcznym statement. Payoff obejmuje kwotę potrzebną do całkowitego zamknięcia kredytu na określony dzień i może uwzględniać accrued interest oraz inne należne kwoty zgodnie z umową.
Dlatego przy sprzedaży potrzebny jest aktualny payoff statement z konkretną datą ważności, a nie sam principal balance z aplikacji bankowej.
Jak szybko servicer powinien podać payoff?
Federal Regulation Z przewiduje, że po otrzymaniu pisemnego żądania od consumer servicer zasadniczo musi przekazać dokładne oświadczenie o kwocie potrzebnej do pełnej spłaty w rozsądnym czasie, nie później niż w ciągu siedmiu business days, z określonymi wyjątkami.
W praktyce closing team zwykle koordynuje payoff z servicerem, ale sprzedający powinien sprawdzić instrukcje i upewnić się, że dane kredytu są poprawne.
Co dzieje się z home equity?
Equity nie jest osobnym kontem wypłacanym przez bank. To różnica między wartością domu a zabezpieczonym nim zadłużeniem. Przy sprzedaży realny wynik zależy od ceny sprzedaży oraz wszystkich kwot potrącanych przy closing.
Przykład ilustracyjny: sprzedaż za 450 000 USD i payoff pierwszego mortgage 280 000 USD daje 170 000 USD różnicy przed uwzględnieniem kosztów sprzedaży, podatków, ewentualnego HELOC, liens i innych rozliczeń.
A jeśli mam HELOC albo drugi mortgage?
Jeśli na nieruchomości jest HELOC, home equity loan lub inne lien, zwykle również trzeba je odpowiednio rozliczyć, aby można było przekazać title zgodnie z wymaganiami transakcji. Nie zakładaj, że spłata pierwszego mortgage automatycznie zamyka HELOC.
Poproś każdego servicer/lender o instrukcje dotyczące payoff i zamknięcia konta. W przypadku HELOC samo doprowadzenie salda do zera nie zawsze jest tym samym co formalne zamknięcie linii.
Co dzieje się z lien po spłacie?
Mortgage jest zabezpieczony nieruchomością. Po pełnej spłacie zabezpieczenie powinno zostać zwolnione poprzez odpowiedni dokument i recording wymagany w danej jurysdykcji. Procedury, nazwy dokumentów i terminy są regulowane głównie przez prawo stanowe.
Po closing zachowaj Closing Disclosure/settlement statement, potwierdzenie payoff oraz dokumentację dotyczącą release/satisfaction. Jeśli po rozsądnym czasie public records nadal pokazują stare lien, skontaktuj się z closing agentem i servicerem.
Co z pieniędzmi na escrow?
Jeżeli servicer utrzymywał escrow account na property tax i homeowners insurance, federalne zasady Regulation X określają sposób traktowania salda po payoff. CFPB wskazuje, że po spłacie mortgage servicer zasadniczo zwraca pozostałe środki escrow, z zastrzeżeniem zasad i wyjątków mających zastosowanie do konkretnej sytuacji.
Nie licz jednak escrow balance jako części gotówki dostępnej na sam closing, dopóki nie zobaczysz faktycznego rozliczenia.
Co jeśli sprzedaż nie wystarcza na spłatę mortgage?
Jeżeli przewidywane proceeds nie wystarczą do spłaty zabezpieczonych długów i kosztów, transakcja wymaga dodatkowego rozwiązania. Jedną z możliwości w sytuacji hardship może być short sale, ale lender/servicer musi ją zaakceptować na odpowiednich warunkach.
CFPB zaleca szybki kontakt z servicerem przy problemach ze spłatą. HUD-approved housing counselor może również pomóc bezpłatnie lub za niewielką opłatą w zrozumieniu dostępnych opcji.
Czy może być prepayment penalty?
Niektóre mortgage mogą przewidywać prepayment penalty, ale federalne przepisy ograniczają stosowanie takich kar dla wielu kredytów. CFPB wskazuje, że jeśli penalty istnieje, warunki powinny być ujawnione w dokumentach kredytowych. Przed sprzedażą sprawdź promissory note, Closing Disclosure i payoff statement.
Czy sprzedaż domu oznacza podatek?
Podatkowe skutki sprzedaży są oddzielnym zagadnieniem od payoff mortgage. IRS przewiduje możliwość wyłączenia z taxable gain części zysku ze sprzedaży głównego domu, jeśli spełnione są określone ownership and use tests oraz inne warunki. Aktualne zasady opisuje IRS Publication 523.
Kwota pozostała po spłacie mortgage nie jest automatycznie tym samym co taxable gain. Basis, koszty zakupu i sprzedaży, improvements oraz zasady exclusion mogą wpływać na obliczenie podatkowe.
Ważne
Procedura closing i zwolnienia lien różni się między stanami. Nie wysyłaj payoff na podstawie instrukcji otrzymanych wyłącznie e-mailem bez niezależnego potwierdzenia. FTC i CFPB ostrzegają przed wire fraud przy transakcjach nieruchomościowych — instrukcje przelewu potwierdzaj znanym numerem telefonu closing/title company.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
CFPB — Payoff amount vs current balance
CFPB / Regulation Z §1026.36(c)(3) — Payoff statements
CFPB / Regulation X §1024.34 — Timely escrow payments and treatment of escrow balances