Krótka odpowiedź
Po otrzymaniu kompletnej application objętej zasadami TRID lender zasadniczo musi dostarczyć lub wysłać Loan Estimate w ciągu trzech business days. Dla tych celów application jest uruchamiana po przekazaniu sześciu informacji: name, income, Social Security number do credit report, property address, estimated property value i requested loan amount.
Loan Estimate nie oznacza jeszcze approval. Pokazuje warunki, które lender spodziewa się zaoferować, i służy przede wszystkim do świadomego porównania ofert.
Porównując lenderów, sprawdź
- ten sam loan type, term i loan amount,
- interest rate oraz czy rate jest locked,
- monthly principal & interest,
- origination charges, points i lender credits,
- services you cannot shop for,
- estimated cash to close,
- APR i Total Interest Percentage,
- sekcję „In 5 years” na stronie 3.
Strona 1 — Loan Terms
Sprawdź loan amount, interest rate, monthly principal & interest oraz oznaczenia, czy wartości mogą się zmienić. Formularz pokazuje też ryzykowne cechy, takie jak prepayment penalty lub balloon payment, jeśli dotyczą danego kredytu.
W Projected Payments zobaczysz również szacunki mortgage insurance, escrow i całkowitej miesięcznej płatności. Property taxes i insurance są szacunkami i mogą się zmieniać.
Czy rate jest locked?
Na górze strony 1 znajduje się informacja, czy interest rate jest locked i — jeśli tak — do kiedy. CFPB zaleca sprawdzić również, co stanie się, jeśli closing nie nastąpi przed wygaśnięciem lock oraz czy extension wiąże się z opłatą.
Strona 2 — gdzie chowają się koszty?
Loan Costs dzielą się m.in. na Origination Charges, Services You Cannot Shop For i Services You Can Shop For. Porównując lenderów, szczególnie uważnie patrz na koszty pozostające pod kontrolą lendera. CFPB wskazuje, że suma origination charges jest ważniejsza niż sposób, w jaki lender rozpisuje poszczególne nazwy opłat.
Other Costs obejmują m.in. taxes and government fees, prepaids i initial escrow payment at closing. Niższy szacunek property tax lub homeowners insurance nie oznacza automatycznie lepszej oferty mortgage — lender nie kontroluje tych kosztów.
Points i lender credits
Points zwykle oznaczają zapłatę większej kwoty z góry w zamian za niższą rate, natomiast lender credits mogą zmniejszyć koszty płacone przy closing kosztem wyższej rate. Porównuj oferty o podobnej strukturze — najlepiej poprosić lenderów o ten sam scenariusz.
Jeśli chcesz ocenić points, zapytaj również o wersję tego samego kredytu bez points. Dzięki temu zobaczysz rzeczywisty trade-off między upfront cost a rate.
Strona 3 — Comparisons
Ta strona zawiera APR, TIP oraz sekcję pokazującą przewidywane koszty w pierwszych pięciu latach. CFPB sugeruje wykorzystanie „In 5 years” do porównania ofert: pierwsza liczba pokazuje sumę zapłaconych principal, interest, mortgage insurance i loan costs w pięć lat, a druga — ile principal zostanie w tym czasie spłacone.
Różnica między tymi liczbami może pomóc zobaczyć koszt interest i fees w pierwszych pięciu latach. Przy ARM rzeczywisty wynik może się zmienić, jeśli rate później wzrośnie.
APR to nie interest rate
Interest rate określa oprocentowanie principal. APR jest szerszą miarą kosztu kredytu uwzględniającą rate oraz określone fees. Dlatego oferta z niższą note rate nie zawsze ma niższy APR.
Jak porównywać oferty uczciwie?
Poproś kilku lenderów o Loan Estimates dla możliwie tego samego loan amount, rodzaju kredytu, terminu oraz podobnego podejścia do points/credits. Rates zmieniają się z rynkiem, więc oferty wystawione w różnych dniach mogą nie być idealnym porównaniem.
CFPB podkreśla, że wiele Loan Estimates może również zwiększyć możliwość negocjowania. Jeśli preferowany lender ma droższą ofertę, możesz pokazać konkurencyjne warunki i zapytać, czy je dopasuje.
Czy Loan Estimate oznacza, że kredyt jest zatwierdzony?
Nie. CFPB wyraźnie zaznacza, że otrzymanie Loan Estimate nie oznacza approval ani denial — nawet gdy rate jest już locked. Underwriting i weryfikacja dokumentów następują później.
Loan Estimate a Closing Disclosure
Loan Estimate pojawia się wcześniej i pokazuje szacowane warunki oraz koszty. Closing Disclosure przychodzi pod koniec procesu i przedstawia finalne szczegóły wybranego mortgage. Przed closing porównaj oba dokumenty, szczególnie loan amount, rate, payment, fees i cash to close.
Ważne
Nie wybieraj mortgage wyłącznie na podstawie reklamy rate lub miesięcznej raty. Porównuj tę samą strukturę kredytu oraz pełny zestaw kosztów. „No closing cost” również nie oznacza darmowego kredytu — koszt może zostać przeniesiony do wyższej rate lub innej części oferty.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
CFPB — What is a Loan Estimate?
CFPB — Loan Estimate Explainer
CFPB — Compare and negotiate loan offers