Krótka odpowiedź
Tak — w określonych sytuacjach można dostać mortgage w USA bez obywatelstwa, a przy niektórych conventional loans także bez green card. Aktualne zasady Fannie Mae dopuszczają lawful permanent residents i lawful non-permanent residents na tych samych zasadach kredytowych co obywateli USA, jeśli lender potwierdzi wymagany legal status. Freddie Mac również dopuszcza permanent i nonpermanent resident aliens legalnie przebywających w USA.
FHA działa inaczej. Od 25 maja 2025 FHA wyeliminowało kwalifikowalność non-permanent residents do nowych FHA-insured mortgages. Lawful permanent residents nadal mogą być kwalifikowani zgodnie z zasadami FHA.
Najważniejsze rzeczy
- Obywatelstwo USA nie jest uniwersalnym warunkiem otrzymania mortgage.
- Conventional i FHA mają różne zasady dotyczące statusu pobytowego.
- Fannie Mae wymaga od non-U.S. citizen borrower lawful permanent albo lawful non-permanent residency oraz dokumentacji akceptowalnej dla lendera.
- FHA od 25 maja 2025 nie dopuszcza non-permanent resident borrowers do nowych FHA-insured mortgages.
- Permanent residents mogą nadal kwalifikować się do FHA na zasadach stosowanych wobec obywateli USA.
- Immigration status nie zastępuje normalnego underwriting: nadal liczą się income, credit, debts, assets i nieruchomość.
Conventional mortgage bez green card
Według aktualnego Fannie Mae Selling Guide lender może udzielić qualifying mortgage osobie, która nie jest obywatelem USA, jeśli jest lawful permanent resident albo lawful non-permanent resident. Fannie Mae nie narzuca jednego konkretnego dokumentu do potwierdzenia legalnego statusu; lender musi ustalić odpowiednią dokumentację zgodnie z prawem i własnymi procedurami.
Freddie Mac podobnie wskazuje, że permanent i nonpermanent resident aliens legalnie przebywający w USA mogą kwalifikować się na tych samych warunkach co U.S. citizens. To jednak nie oznacza, że każdy lender oferuje identyczne produkty lub procedury.
A co z FHA?
Tu trzeba uważać na stare informacje w internecie. HUD zmienił politykę FHA w 2025 roku. Mortgagee Letter 2025-09 usunął kategorię non-permanent residents z kwalifikowalności FHA dla nowych mortgages objętych zmianą, skutecznie od 25 maja 2025.
Lawful permanent resident może nadal kwalifikować się do FHA-insured financing, jeśli spełnia te same wymagania, warunki i zasady co U.S. citizen, a mortgage file zawiera dowód lawful permanent residence. Jeśli rozważasz FHA, zobacz też FHA vs conventional — jaka jest różnica?.
Czy sama wiza wystarczy?
Nie ma jednej odpowiedzi dla wszystkich programów i statusów. W conventional lender musi potwierdzić, że borrower spełnia wymagania dotyczące lawful residency i dokumentacji. Nie należy zakładać, że nazwa konkretnej wizy sama w sobie gwarantuje kwalifikację.
Przy FHA aktualna zasada jest bardziej restrykcyjna: non-permanent resident status nie kwalifikuje do nowych FHA-insured mortgages objętych obecną polityką. Dlatego przed składaniem oferty na dom warto podać lenderowi dokładny status i dokumenty, zamiast pytać tylko, czy „finansują osoby bez green card”.
Czy non-citizen ma inne wymagania dochodowe?
Fannie Mae wskazuje, że non-U.S. citizen borrowers podlegają tym samym wymaganiom weryfikacji employment i income co U.S. citizens, niezależnie od typu lub źródła dochodu. Lender nadal musi ustalić, czy dochód jest stabilny, udokumentowany i można rozsądnie oczekiwać jego kontynuacji.
Jeżeli zarabiasz jako independent contractor lub self-employed, zobacz również Mortgage na 1099.
SSN czy ITIN?
Fannie Mae general borrower requirements wskazują, że każdy borrower musi mieć ważny Social Security number albo Individual Taxpayer Identification Number (ITIN), oprócz spełnienia odpowiednich wymagań dotyczących legal residency i dokumentacji. Sam ITIN nie zastępuje wymagań dotyczących statusu i nie gwarantuje approval.
Co jeszcze sprawdzi lender?
Status imigracyjny jest tylko jednym elementem. Underwriting obejmuje również credit history, income, employment, assets, debts, down payment oraz informacje dotyczące nieruchomości. Fannie Mae wymaga od lendera udokumentowania informacji finansowych używanych do kwalifikacji i przeprowadzenia pełnej oceny ryzyka.
Przed szukaniem domu pomocne są mortgage preapproval, przewodnik o down payment oraz closing costs.
Ważne
Zasady mortgage dotyczące non-U.S. citizens mogą zmieniać się wraz z polityką programu i prawem federalnym. Nie zakładaj, że informacje sprzed 2025 roku o FHA są nadal aktualne. Lender powinien sprawdzić Twój konkretny status i dokumentację według aktualnych zasad. Ten materiał jest informacyjny i nie stanowi porady prawnej, imigracyjnej ani kredytowej.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
Fannie Mae Selling Guide — Borrower Eligibility
Fannie Mae — General Income Information
Fannie Mae — General Borrower Eligibility Requirements
Freddie Mac — Loan Product Advisor Documentation Matrix
HUD/FHA — Mortgagee Letter 2025-09: Revisions to Residency Requirements