Seller credits — kiedy sprzedający może zapłacić closing costs?

Na co można wykorzystać seller credit?

Seller może zapłacić część kosztów, które normalnie obciążają buyer. CFPB wymienia typowe closing costs, takie jak appraisal, title insurance, government taxes i prepaids. Dokładny zakres dopuszczalnych kosztów zależy od loan program i sposobu zapisania credit.

Na Closing Disclosure general seller credit jest wykazywany w podsumowaniu transakcji, a konkretne koszty opłacane przez seller mogą pojawić się jako seller-paid line items.

Seller credit nie jest down payment

W aktualnym Selling Guide Fannie Mae interested party contributions nie mogą służyć do wniesienia borrower down payment, spełnienia reserve requirements ani minimum borrower contribution. Mogą natomiast pokrywać dozwolone financing concessions, w granicach programu.

Jakie są limity Fannie Mae?

Dla principal residence lub second home Fannie Mae obecnie podaje maksymalne financing concessions zależne od LTV/CLTV: 3% przy LTV/CLTV powyżej 90%, 6% przy 75.01%–90% oraz 9% przy 75% lub mniej. Dla investment property limit wynosi 2%. Limity są liczone od niższej z wartości: sales price albo appraised value — nie od loan amount.

Fannie Mae zaznacza też, że typowe seller-paid fees zgodne z lokalnym zwyczajem mogą być traktowane inaczej niż financing concessions. Nie przenoś powyższych procentów automatycznie na FHA, VA, USDA lub inne programy.

Co jeśli credit przekracza closing costs?

Fannie Mae wymaga, aby financing concessions były nie większe niż suma borrower closing costs. Nadwyżka jest traktowana jako sales concession, co może wpłynąć na wartość używaną do obliczenia LTV/CLTV.

Dlatego wpisanie bardzo wysokiego credit „na wszelki wypadek” nie oznacza, że buyer otrzyma niewykorzystaną część jako gotówkę.

Dlaczego seller zgadza się na credit?

Seller może zaoferować credit, aby ułatwić transakcję, odpowiedzieć na wynik inspection albo zamiast części negocjacji dotyczącej ceny. CFPB zwraca uwagę, że seller często oczekuje wyższej ceny, jeśli pokrywa buyer closing costs.

Przykładowo, zamiast niższej ceny strony mogą uzgodnić wyższą cenę i credit. To zmniejsza upfront cash buyer, ale zwiększona cena musi nadal działać z appraisal i underwriting.

Seller credit a appraisal gap

CFPB ostrzega, że podniesienie purchase price w zamian za seller-paid closing costs może stworzyć problem, jeśli dom nie appraise na wyższą kwotę. Appraisal gap może wtedy zmienić wymagany down payment lub wymusić renegocjację.

Seller credit vs lender credit

Seller credit pochodzi od sprzedającego i jest elementem negocjacji purchase transaction. Lender credit pochodzi od lendera. CFPB wyjaśnia, że lender credit zwykle obniża upfront closing costs w zamian za wyższą interest rate.

Dlatego dwie oferty z takim samym Cash to Close mogą mieć zupełnie inny długoterminowy koszt.

Gdzie seller credit widać na dokumentach?

Na Loan Estimate seller credits zmniejszają Estimated Cash to Close, jeśli są już znane. Na finalnym Closing Disclosure sprawdź, czy Seller Credit odpowiada temu, co uzgodniono w contract. CFPB wskazuje, że general credit jest widoczny w odpowiedniej sekcji podsumowania, a specific seller-paid costs mogą być pokazane osobno na stronie 2.

Przykład

Buyer kupuje dom za $350,000 i ma $9,000 closing costs. Strony negocjują $6,000 seller credit. Jeśli lender i loan program akceptują strukturę, buyer może potrzebować o $6,000 mniej na kwalifikujące się koszty przy closing. Nie oznacza to jednak dodatkowych $6,000 cash dla buyera ani automatycznego zmniejszenia down payment.

Co sprawdzić przed podpisaniem?

1. Zapytaj lendera o maksymalny dozwolony seller contribution dla Twojego loan.
2. Ustal, które konkretne costs mogą być pokryte.
3. Sprawdź wpływ wyższej purchase price na appraisal.
4. Porównaj credit z prostą obniżką ceny.
5. Na Closing Disclosure sprawdź, czy credit został prawidłowo wykazany.

Powiązane przewodniki