Krótka odpowiedź
Gift funds mogą być dozwolonym źródłem down payment i closing costs, ale trzeba spełnić zasady konkretnego mortgage. CFPB zaleca poinformować lendera, że używasz darowizny. Lender może wymagać dowodu pochodzenia pieniędzy i podpisanego oświadczenia, że środki są prezentem, a nie ukrytą pożyczką.
Dla conforming loans Fannie Mae szczegółowo określa acceptable donors, wymagania gift letter i dokumenty potwierdzające dostępność oraz transfer środków.
Najważniejsze zasady
- Powiedz loan officerowi o darowiźnie możliwie wcześnie.
- Nie nazywaj pożyczki od rodziny „gift”.
- Przygotuj poprawny gift letter.
- Zachowaj dokumentację transferu pieniędzy.
- Nie wpłacaj niewyjaśnionej dużej gotówki na konto tuż przed underwriting.
- Sprawdź zasady konkretnego loan program — FHA, VA, USDA i conventional nie muszą być identyczne.
Kto może być donor?
W aktualnym Selling Guide Fannie Mae acceptable donor obejmuje m.in. krewnych zdefiniowanych przez relację krwi, małżeństwo, adopcję lub guardianship, a także określone osoby pozostające z borrowerem w relacji rodzinnej, np. domestic partner, fiancé/fiancée, former relative lub godparent. Donor nie może być niedozwoloną interested party powiązaną z transakcją.
Nie przenoś tej listy automatycznie na każdy rodzaj mortgage. Zawsze sprawdź wymagania programu używanego przez lendera.
Co musi zawierać gift letter?
Według Fannie Mae gift letter powinien określać actual lub maximum dollar amount darowizny, zawierać oświadczenie donora, że repayment nie jest oczekiwany, oraz podawać jego name, address, telephone number i relationship to borrower.
Kluczowe jest „no repayment expected”. Jeśli istnieje obowiązek oddania pieniędzy, jest to potencjalnie debt, a nie gift, i lender powinien o tym wiedzieć.
Jak dokumentuje się transfer?
Lender musi być w stanie zweryfikować, że donor posiada wystarczające środki albo że pieniądze zostały przekazane borrowerowi. Fannie Mae dopuszcza różne formy dokumentacji zależnie od sposobu transferu, np. dowody wypłaty/przelewu i deposit do borrower account, a także określone dokumenty closingowe, gdy gift jest przekazywany bezpośrednio przy closing.
Najbezpieczniej zapytać lendera przed transferem, jakich dokładnie dokumentów będzie wymagał. Dzięki temu nie tworzysz niepotrzebnych problemów z paper trail.
Czy cały down payment może pochodzić z gift?
W wielu scenariuszach Fannie Mae — w tym dla one-unit principal residence — własny minimum borrower contribution może nie być wymagany, więc wszystkie potrzebne środki mogą pochodzić z gift, jeśli pozostałe zasady są spełnione. Dla niektórych transakcji, np. określonych two-to-four-unit principal residences lub second homes przy wyższym LTV, obowiązuje własny minimum contribution.
To nie oznacza, że każdy lender lub każdy program pozwoli na identyczny układ. Overlays lendera i wymagania innych programów mogą się różnić.
Czy gift można wykorzystać na closing costs?
Tak — Fannie Mae pozwala kwalifikującym się gift funds finansować all or part of down payment, closing costs lub financial reserves, z zastrzeżeniem zasad minimum borrower contribution. CFPB również wskazuje, że przy niektórych loans prezenty mogą służyć jako down payment, jeśli źródło i charakter darowizny zostaną udokumentowane.
A gift of equity?
Gift of equity to inna konstrukcja: seller przekazuje buyerowi część własnego equity jako credit w transakcji. Fannie Mae dopuszcza gift of equity dla zakupu principal residence i second home; może finansować down payment i closing costs, ale nie financial reserves. Nadal obowiązują zasady dotyczące acceptable donor i dokumentacji.
Czego nie robić przed underwriting?
Nie wpłacaj dużej sumy bez możliwości wyjaśnienia źródła i nie pożyczaj pieniędzy „na chwilę”, przedstawiając ich jako gift. Underwriter może poprosić o bank statements i dokumenty źródłowe. Jeśli pieniądze są rzeczywistą pożyczką, mogą wpływać na debt obligations i kwalifikację.
CFPB radzi przekazać lenderowi pełne informacje o źródle down payment. Jeśli planujesz gift, omów go z loan officerem zanim donor prześle środki.
Jak wygląda gift na Closing Disclosure?
Regulation Z przewiduje ujawnienie określonych third-party payments dokonywanych przy closing. Oficjalna interpretacja CFPB wskazuje m.in., że gift funds przekazane przy closing przez family members lub inne niezwiązane strony mogą zostać wykazane jako credit wraz z opisem charakteru środków. Pieniądze przekazane borrowerowi wcześniej nie zawsze są wykazywane w ten sam sposób.
Ważne
Mortgage underwriting i podatkowe zasady darowizn to dwa oddzielne tematy. To, że lender akceptuje gift funds, nie rozstrzyga obowiązków podatkowych donora lub recipienta. Przy dużych darowiznach lub pieniądzach przesyłanych z Polski warto osobno sprawdzić aktualne zasady IRS i ewentualne obowiązki raportowe.
Powiązane przewodniki
Oficjalne źródła
CFPB — Sources of down payment